《2019年10月全國40城新建商品住宅成交報告》

作為傳統營銷旺季的“銀十”，今年黯然失色。

上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示，10月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比小幅增長5%。從各線城市成交量情況來看，也均呈現環比下降態勢。

另一方面，受新房成交和融資收緊等方面影響，土地市場也不容樂觀。

根據監測，10月份 40個典型城市土地成交建筑面積達4044.1萬平方米，環比下降7.9%，同比下降10.3%。其中，土地出讓金、土地成交均價和土地成交溢價率等多項指標均呈現下滑態勢。

40城新房成交環比下降4%，各線城市均下滑

易居研究院發布的《2019年10月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，10月份易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比小幅增長5%。

從各線城市成交量情況來看，也均呈現環比下降態勢。根據監測，10月份4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降10%，同比增長22%，目前成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平；18個二線城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比小幅增長8%；18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比同比均小幅下降3%。

易居研究院分析認為，目前一線城市在嚴格調控和信貸不放松的背景下成交量難以連續增長。東部二線城市中蘇州今年已兩次升級調控政策，南京、杭州、寧波等城市三季度以來房貸利率持續上調，預計后續還會繼續降溫，而其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

40城地市量價齊跌，降溫態勢顯現

“銀十”的失色，不僅反應在住宅成交量上，土地市場也出現量價齊跌的態勢。

易居研究院發布的《2019年10月40城土地市場報告》顯示，10月份其監測的40個典型城市土地成交建筑面積4044.1萬平方米，環比下降7.9%，同比下降10.3%。

成交面積的下滑也直接導致土地出讓金明顯減少。報告顯示，10月份40個典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環比下降33.5%，同比增長0.2%。同時，40個典型城市土地成交均價也出現環比下跌。其成交均價為5090.7元/平方米，環比下跌3.8%。雖然同比漲幅為23.9%，但卻是3月份以來首次漲幅收窄。

此外，40城土地成交溢價率也連續4個月下降，表明土拍持續降溫，開發商高價拿地意愿并不強烈。報告顯示，10月份40個典型城市土地成交溢價率為14.3%，相比9月下降2.4個百分點。其中，一線城市中除了北京溢價率高于10%外，廣州僅為3%，上海和深圳為0%。

從各類城市表現看，一二線城市地市量價齊跌，三線城市量升價跌。報告顯示，10月份4個一線城市土地成交建筑面積為255.4萬平方米，環比下降36.8%。6個月移動平均成交價為14431.4元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌2.5%。二線城市土地成交建筑面積為2825.8萬平方米，環比下降9.1%；6個月移動平均成交價為4858.5元/平方米，環比下跌5.4%，跌幅擴大。三線城市土地成交建筑面積為962.8萬平方米，環比增長9.5%，同比下降10.9%。6個月移動平均成交價為2719.0元/平方米，環比下跌4.0%。

易居研究院分析認為，10月份一線城市成交量下降主要是因為需求減弱而非土地供應量不足，此前相對堅挺的二線城市地價由8月份高點加速轉跌，同時成交量下降明顯，地市全面降溫態勢初顯。而隨著棚改目標的大幅下降和購買力的透支，多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地產市場未來幾個月地價或將繼續下跌。

年末新房成交難以明顯增長，地市全面降溫趨勢開始顯現

7.30政治局會議首次明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現了中央控制房價上漲、確保房地產平穩健康發展的決心。同時，央行要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸、銀行理財等資金違規進入房地產市場，個人住房貸款余額同比增速已連續10個季度回落。6月以來，隨著全國首套房貸平均利率持續上行，進一步限制了居民加杠桿的空間。

綜合多種因素來看，易居研究院預計短期內全國性的調控政策不會放松。臨近年末，部分房企由于資金面緊張和沖刺規模業績仍會加大推盤力度，打折促銷的現象也會增多。雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。同樣，對于土地市場，在政策的影響以及市場內在的地價調整需求下，預計未來幾個月將進一步降溫，逐步向合理水平靠近。