2023年商業綜合體品牌傳播力100強榜單

回顧商業地產行業，2023年，是意氣風發的一年，激勵政策頻頻加碼，各大城市積極舉辦購物節等系列活動助力消費復蘇；2023年，是充滿考驗的一年，品牌加速開店步伐，消費需求在快速回升后又開始回落，恢復仍不及預期；2023年，也是充滿變化的一年，首批消費基礎設施公募REIT獲批，有望助力企業盤活存量資產，推動向資管業務轉型。

以下是邁點研究院最新獨家發布的“2023年商業綜合體品牌傳播力100強榜單”，其中排名前十的品牌依次是：萬達廣場、萬象城、吾悅廣場、大悅城、太古里、SKP、K11、銀泰百貨、恒隆廣場、印象城。本年100強榜單中，48個品牌的品牌排名環比上升；45個品牌的品牌排名環比下降；7個品牌的品牌排名環比沒有變化。本文將通過“2023年商業綜合體品牌傳播力100強榜單”的發布，解讀商業綜合體品牌在過去一年的表現，共同探索商業綜合體品牌面臨的機遇與挑戰。

一、年度百強榜單

二、榜單解讀

1、品牌指數：消費復蘇提速，上半年商業綜合體品牌傳播力熱度最高

2023年上半年，諸多商業促進政策發力，加之大眾消費力的釋放，國內的商業復蘇較為明顯。商業綜合體品牌亦整體呈現穩步復蘇態勢。尤其是3-5月份處于報復性消費階段，品牌加速開店步伐，購物中心、街區商業等多業態開業數量較為集中。同時加大品牌調改力度，致使商業綜合體品牌在3-5月品牌傳播力迅速提升。然而，上半年的增長趨勢并未得到延續，由于消費復蘇的動力有限，下半年品牌傳播力有所回落。說明在不穩定的國際形勢下，消費者信心恢復與經濟復蘇任重道遠。

2、品類布局：重點布局購物中心與獨立百貨

從商業綜合體百強品牌類型布局來看，2023年，商業綜合體涵蓋購物中心、獨立百貨、配套零售商業、商業街等多業態。購物中心和獨立百貨是百強商業綜合體品牌重點布局的物業類型，分別占比70%和26%；其次是配套零售商業和商業街，分別占比3%和1%。同比2022年，商業綜合體品類占比整體變化不大，說明購物中心和獨立百貨作為強勢品類，已逐漸占領主要市場。

3、區域分布：華東地區市場活躍度最高

從地區分布來看，商業綜合體品牌整體發展較為成熟，項目儲備充足，超過一半的品牌已在全國布局。而經濟發達以及人口數量較多的華東地區由于市場空間大，吸納了最多的商業綜合體布局。與去年相比，品牌的地區占比變化不大?！　?/p>

三、年度表現

1、資本市場：公募REITs試點拓展至消費設施領域

2023年，商業地產行業迎來首批消費基礎設施REITs。2023年年底，首批4支消費基礎設施REITs產品獲批。發行方華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎設施領域的參與者。首創商管、百聯股份亦分別有REITs獲得交易所受理。

從選取的資產來看，首批獲批的項目資產類型包括購物中心、社區商業、超市等，所涉及的底層資產總額估值約140億元。這些項目多位于高能級城市核心商圈，人流量大、出租率穩定、經營穩健，因此更容易獲批。如華夏華潤商業REIT底層資產為青島萬象城，是華潤置地體系內的標桿項目，項目于2015年開業，地處青島市核心商圈，是目前青島市規模大、品質高、覆蓋全域的城市級購物中心。

REITs申報項目首次覆蓋至商業不動產領域，打通了商業地產的新融資渠道，有利于企業盤活存量資產、釋放資產價值。另外，也有利于商業地產運營企業精準投資，強化運營能力，保持穩健收益。企業可以通過資產管理平臺搭建、資產管理能力建設，推動向資管業務轉型，打造新的業績增長極。

2、市場表現：聚焦一二線核心城市集中開業

雖然商業綜合體增速逐年放緩，但仍處于擴張狀態。2023年，疫情防控放開后，購物中心客流恢復，開發運營商信心增加，部分區域新建或存量改造購物中心陸續開業。

從2023年新開業購物中心分布的城市來看，一線城市仍然占據主要市場份額，其次是重慶、蘇州、杭州、濟南等強二線城市。說明在當前商業市場低迷的情況下，供需兩弱，企業更傾向于在經濟發達、消費需求旺盛、消費市場活力強的一二級核心城市布局。

商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復。從典型購物中心商鋪平均租金來看，2023年上半年，中國主要購物中心商鋪租金企穩，環比止跌上揚。2021年以來，隨著消費恢復，購物中心商鋪租金逐年上漲，在2022年下半年小幅下跌后，2023年上半年恢復上漲到平均租金27.02元/㎡/天，環比上漲0.29%。預計隨著更多促消費政策的推出，將有更多優質商業項目的開業，激發消費潛力，提高商鋪租金水平。

3、運營模式：輕資產化成為主流

隨著商業地產行業發展日漸成熟，進入存量市場，輕資產化轉型成為行業主流。越來越多的企業從重資產運營模式開始向輕資產運營模式轉型，以管理能力和增值服務收益為核心，逐步擴大輕資產業務的規模。

具體來看，已入局的企業紛紛加碼輕資產，如華潤、萬達、新城、合生創展、龍湖、寶龍和印力等紛紛提速輕資產項目的布局。早在2020年，萬達商管就宣布，從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略。2021年，龍湖也宣布全面啟動輕資產模式，龍湖智創生活開始與獨立第三方擁有的購物中心探索輕資產商業運營模式。

未入局的企業開始入局，全面啟動輕資產戰略，如中南商用宣布煥新升級為“一元”品牌，未來，一元將持續以“商管、建管、酒管”三航道協同發展為戰略核心，全面開啟多航道輕資產發展模式。

總體來看，輕資產化已經成為商業地產發展的重要方向。在目前行業下行、人口紅利減弱、企業融資端吃緊、消費升級趨勢的行業背景下，輕資產運營有利于擴大業務規模、增強商業品牌影響力。因此，輕資產輸出模式將在企業外拓中發揮著越來越重要的作用。

四、總結

2023年，擴內需促消費政策逐漸落地顯效，我國消費市場展現出持續恢復和擴大的積極趨勢。公募REITs的放開與落地，也對商業地產企業的運營能力提出了更高的要求。商業地產企業需不斷加強自身的運營實力，才能換取資本市場的長期青睞。

2024年是國家商務部定位的“消費促進年”。消費市場有望繼續保持強勁的增長勢頭，重點城市商鋪租賃市場有望繼續恢復。期待企業緊抓當前經濟和消費恢復機遇，對內強化運營能力，對外增強拓展能力。未來，相信擁有成熟的運營經驗、品牌聯動優勢和較高數智化水平的企業將迎來更好的發展前景。期待城市商業綜合體繼續帶動中國零售消費市場發展。

五、榜單數據說明

商業綜合體品牌榜單數據來源于邁點品牌指數MBI，根據2023年邁點品牌指數MBI商業綜合體品牌類目158家品牌數據匯總統計而成。具體說明：

1.邁點品牌指數MBI(商業綜合體)說明

邁點品牌指數MBI(商業綜合體)主要從搜索指數、運營指數、媒體指數3個維度分析品牌在互聯網和移動互聯網的傳播力。

監測對象：商業綜合體

計算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI

注：MBI，指某品牌的邁點品牌指數數據；a、b、c，指系統中的加權系數；SI(search Index)，指搜索指數；OI(Operation Index)，指運營指數；MI(Media Index)，指媒體指數。

注意：企業或個人可參照品牌指數數據對品牌發展進行監測和預測，但邁點品牌指數MBI不能與其品牌發展完全等同。

搜索指數：一段時期內， 品牌關鍵詞在各大搜索引擎中正面搜索頻次的加權和。

運營指數：一段時期內， 品牌在互聯網和移動互聯網的運營情況， 如微博、 微信等。

媒體指數：一段時期內， 大眾媒體和行業媒體中與品牌關鍵詞相關的正面新聞數量。

2.統計時間：2023年1月1日-12月31日

3.監測范圍：商業綜合體類目158家市場主流品牌。

六、關于邁點研究院

邁點研究院成立于2009年，是國內聚焦文旅與租賃地產產業研究咨詢的大數據中心。

邁點研究院長期致力于文旅與租賃地產大數據分析平臺建設，用“數據生產力”改變認知、提升企業效能，為尋求進入與擴大文旅與租賃地產業務的企業與公共機構，提供基于情報+數據+服務的多元化大數據解決方案?；皵怠睘椤皳?，輔助客戶制定重大決策，識別投資風險。

邁點研究院率先深入文旅與租賃地產產業相關品牌資產研究，將無形的品牌資產通過有形的數據維度呈現，創新開發了品牌動態數據監測系統MBI(邁點品牌指數)、MCI(邁點競爭力指數)、MVI(邁點短視頻影響力指數)，被譽為“行業福布斯”榜單，并以此為依據，為需要科學規劃項目資源配置的客戶，提供戰略、運營、組織的咨詢服務，提高項目空間資產價值，提升項目運營定價權與收益，穩健財務增長；同時，邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業建設。是國內聚焦文旅與租賃地產領域戰略、運營、組織以及兼并購方面的專業咨詢機構。

1）2022年7月3日，推出餐飲業品牌指數，覆蓋全國50000家餐飲品牌；

2）2022年2月14日，行業首個短視頻影響力指數MVI重磅上線，覆蓋全國6000家酒店品牌及110000家景區樂園；

3) 2021年11月21日，推出文旅行業首個文旅集團品牌指數報告，覆蓋全國1100家文旅集團；

4）2020年11月1日，歷時6年打磨的邁點酒店競爭力指數MCI重磅上線，覆蓋全國900000家單體酒店；

5）2020年7月15日，旅游住宿行業首本品牌藍皮書《中國旅游住宿品牌發展報告（2019-2020）》出版；

6）2019年1月11日，租賃地產行業首本品牌藍皮書《中國住房租賃品牌發展報告（2018）》正式亮相，入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”；

7）2018年11月1日，推出文旅行業首個景區品牌指數，覆蓋全國100000家景區樂園；

8）2018年7月26日，聯手品牌中國戰略規劃院打造商業空間產業品牌生態系統；

9）2016年11月21日，與國家航母級數據庫機構人民在線共同打造消費輿情大數據平臺；

10）2016年11月20日，攜手40億終端設備服務商TalkingData打造行業大數據運營平臺；

11）2016 年2月1日，進入地產創新版塊，5000家住房租賃、辦公空間、商業綜合體、物業品牌納入監測；

12）2015年7月1日，推出110個旅游住宿業上下游供應鏈品類價值榜；

13）2013年11月27日，涵蓋6000家旅游住宿品牌的年度研究指南推出；

14）2011年11月1日，研發3年的商業空間產業品牌價值評估體系上線；

15）2009年7月15日，商業空間產業第一本大數據分析報告發布。

經過十余年的互聯網大數據沉淀，邁點研究院建立了完整的商業空間產業大數據平臺庫，涵蓋投資開發、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊；覆蓋6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業辦公品牌、1000家物業品牌以及 30000家上下游產業鏈服務商品牌等……

聯系我們

郵箱：res@meadin.com

電話：0571-87672164

企業微信：