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        2023年第三季度住房租賃行業政策盤點與分析

        邁點研究院 · 高園園 · 2023-09-27 09:18:44

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        2023年第三季度,中央積極推動城中村改造,地方政府加大對住房租賃市場的監管,不斷推動住房租賃行業高質量發展。

        第三季度,中央政策從供給端和金融端持續發力,支持住房租賃行業發展。首先,強調積極推進城中村改造,改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展;盤活改造各類閑置房產,有效擴大租賃房源供給。其次,“金融16條”、租賃住房貸款支持計劃、不動產投資信托基金(REITs)等金融政策強力加持,拓寬租賃企業融資渠道。最后,繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策,提升住房租賃企業積極性。

        地方政府積極響應中央號召,堅持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度定位,適時調整出臺支持住房租賃市場發展的相關政策,從行業監管和市場培育兩方面推動行業高質量發展。相關政策涉及租賃企業、對象、資金監管,市場監管,房源籌集,存量資產盤活,公積金政策優化,人才安居等多個方面,全力滿足新青年、新市民多方位住房需求。

        9月以來,多個核心城市密集宣布放寬或全面取消住房限購,一線城市廣州也位列其中,在國內四大一線城市中打響放松限購的第一槍。隨著購房門檻降低,以及“認房不認貸”、下調住房貸款最低首付比例等多重政策利好,住房租賃市場是否會受其影響?

        以深圳為例,據統計,深圳市2022年外來人口比例達67%,房價收入比達44.7%,流動人口基數大,加之房價高等現實因素,住房租賃需求龐大。第三季度,深圳市先后出臺了《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產權住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法(試行)》、《公共租賃住房申請家庭和單身居民收入財產限額的通知》等文件,從管理規范、項目認定、申請對象管理等多維度打好政策組合拳,滿足新市民、新青年的安居夢。

        一、中央政策盤點

        第三季度,中央政府共出臺6條與住房租賃行業相關的政策,主要從政策培育和金融支持兩方面支持住房租賃市場發展。

        政策培育方面,國務院常務會議和中共中央政治局會議均提出積極推動城中村改造,如果城中村改造與保障性住房建設相結合,則可以進一步拓寬租賃住房籌集渠道,對住房租賃市場平穩健康發展具有重要意義。同時,中共中央政治局會議提出要加大保障性住房建設和供給,盤活改造各類閑置房產,一方面可以拓寬租賃住房籌集渠道,另一方面可以提高企業資源的利用效率。此外,財政部、稅務總局聯合發布關于繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告,降低企業運營成本,擴大房源供給。

        金融支持方面,提出支持符合條件的消費基礎設施發行不動產投資信托基金(REITs);落實好“金融16條”,加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度;穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地;金融政策支持力度持續加大。

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        二、地方政策

        各地方的政策主要集中在租賃住房管理政策、供應政策、保障性租賃住房政策、公積金政策等方面。其中租賃住房管理政策細分主要集中于租賃資金監管、租賃企業管理、管理規范等,多方位加強租賃市場管理,規范市場行為。從城市來看,深圳、北京、上海是發布政策最多的城市。

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        關鍵詞1:租賃住房管理政策

        近幾年住房租賃市場不斷發展,但企業租賃資金監管不到位、拖欠押金、住所地無人等各種不規范現象仍存在,為了規范市場,各地采取多種措施,對租賃資金、租賃企業、建設運營全過程等進行監管。

        租賃資金監管方面,廣州、杭州、合肥、沈陽等地均出臺了住房租賃資金監管的辦法,擬將住房租賃企業收取承租人的租金和押金納入監管,進一步規范住房租賃機構經營行為,促進住房租賃市場健康發展。

        租賃企業監管方面,上海、黑龍江、北京等地對租賃企業做出規定,要求從事住房租賃經營活動的住房租賃企業,向登記注冊所在地的區房屋管理部門備案,各地住建部門應當通過門戶網站等渠道公開已備案或者開業報告的房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員信息,方便市民查詢相關信息。

        市場監管方面,西安多部門聯合印發《聯合整治住房租賃市場亂象工作方案》,針對住房租賃市場亂象及存在的侵害群眾合法權益等突出問題,通過聯合執法、整治檢查,嚴厲打擊各類違法違規行為,強化市場監管,切實維護群眾合法權益,大力營造公平、公正的市場環境和良好的市場秩序。

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        關鍵詞2:供應政策

        第三季度,鄭州、天津等地出臺措施擴大租賃住房房源供給。鄭州8月份發布穩樓市15條新政,其中提出積極培育專業化、規?;》孔赓U企業,通過新建、改建、盤活存量等多種方式,多渠道籌集住房租賃房源,構建多層次長租房供應體系;9月份發布通知推進閑置非住宅改建為租賃住房,符合條件的可作為普通住宅銷售,此外,改建項目可申請政策性金融貸款支持和專項債資金,運營期間可憑《改建項目確認書》享受稅收減免優惠。天津發展和改革委員會發布關于印發《天津市貫徹落實<關于恢復和擴大消費的措施>具體舉措分工方案》的通知,要求優化保障性住房供給,在年度土地供應計劃中,適當提高住宅用地比例和住宅用地中保障性租賃住房用地,同時推進租購住房同等享受公共服務。

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        關鍵詞3:保障性租賃住房政策

        第三季度,多個城市發布保障性租賃住房政策,通過“多渠道籌集房源、財政補貼、金融扶持”等方式鼓勵企業參與投資建設保障性租賃住房,助力更多青年人和新市民實現安居夢。

        具體來看,多個城市發布實施意見、技術要求等,規范保障性租賃住房管理;北京鼓勵產業園區配建宿舍型、公寓型保障性租賃住房,多渠道加大保障性租賃住房的供給;重慶、慈溪、廈門等地方政府積極安排專項資金支持保障性租賃住房發展,通過加大財政補貼減輕企業建設和運營負擔,彌補保租房低租金困擾,提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與保障性租賃住房的積極性;南昌落實保障性租賃住房民用水電氣政策,為企業減輕負擔;地方政府多項舉措助力保障性租賃住房發展。

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        關鍵詞4:公積金政策

        多個城市優化住房公積金提取政策,包括可直接用住房公積金代付房租、放寬住房公積金提取條件、提高住房公積金提取額度等。

        住房公積金代付房租方面,成都住房公積金管理中心發布關于《提取住房公積金按月直付房租管理規定(征求意見稿)》公開征求意見的通知。擬通過與保障性租賃住房運營企業合作,推出提取住房公積金按月直付房租業務。符合租房提取條件的住房公積金繳存人,可授權成都公積金中心每月將提取金額直接劃轉至運營企業用于支付房租。該規定于9月份已正式實施。

        提高住房公積金提取額度方面,廣西、山東、北京、東莞等多個省市發布相關政策,且政策向多子女家庭傾斜,加大對多孩家庭租住商品住房的支持力度。如東莞規定養育至少有一名未成年子女的二孩及以上的多子女家庭在本市無自有產權住房,按規定比例及規定上限方式申請租房提取的,規定比例從70%提高至100%。

        此外,為方便北京非首都功能疏解單位職工租房提取公積金,隨單位從北京疏解到雄安新區的人員,在雄安新區已連續足額繳存住房公積金3個月(含)以上,滿足條件的,可在雄安新區申請提取住房公積金。

        今年以來,全國多地都放寬了對住房公積金的提取限制,積極優化改進住房公積金租房提取政策,加大了住房公積金對居民租賃住房的支持力度,切實減輕繳存人的租房負擔。短期來看,各地或將繼續結合公積金使用的實際情況因城施策,優化公積金政策的城市有望繼續擴圍,有助于加快住房租賃市場發展,推動建立租購并舉的住房制度。

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        三、小結

        2023年第三季度,中央持續加大對住房租賃市場的金融支持力度,拓寬住房租賃企業融資渠道,降低融資成本,提升住房租賃企業的投資運營積極性;同時,拓寬房源籌集渠道,擴大有效供給,促進住房租賃市場快速健康發展。地方政府圍繞“住房租賃管理”、“供應”、“保障性租賃住房”、“公積金”等關鍵詞出臺一系列相關舉措,多主體供給,多渠道保障,不斷加強監管,規范市場發展。

        隨著住房制度建設的持續深化,以及住房租賃市場的快速發展,預計第四季度相關部門將持續出臺租賃住房管理方面的政策,對市場主體、市場行為進行監管,營造公平公正的市場環境和良好的市場秩序。同時,通過獎補措施等政策支持保障性住房發展,加大保障性住房建設和供給。

        此外,雖然近期多地放松限購,購房門檻進一步降低,但流動人口多數為高校畢業生或進城務工人員,他們或未婚育,或積蓄有限,或收入不高,仍難以承擔高額的購房成本。因此,即便是購房政策在不斷地為剛需人群賦能,但新市民、新青年還是需要依賴租房進行中長期的過渡,租賃需求仍在進一步延長。



        四、關于邁點研究院

        邁點研究院成立于2009年,是國內聚焦文旅與租賃地產產業研究咨詢的大數據中心。

        邁點研究院長期致力于文旅與租賃地產大數據分析平臺建設,用“數據生產力”改變認知、提升企業效能,為尋求進入與擴大文旅與租賃地產業務的企業與公共機構,提供基于情報+數據+服務的多元化大數據解決方案?;皵怠睘椤皳?,輔助客戶制定重大決策,識別投資風險。

        邁點研究院率先深入文旅與租賃地產產業相關品牌資產研究,將無形的品牌資產通過有形的數據維度呈現,創新開發了品牌動態數據監測系統MBI(邁點品牌指數)、MCI(邁點競爭力指數)、MVI(邁點短視頻影響力指數),被譽為“行業福布斯”榜單,并以此為依據,為需要科學規劃項目資源配置的客戶,提供戰略、運營、組織的咨詢服務,提高項目空間資產價值,提升項目運營定價權與收益,穩健財務增長;同時,邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業建設。是國內聚焦文旅與租賃地產領域戰略、運營、組織以及兼并購方面的專業咨詢機構。

        1)2022年7月3日,推出餐飲業品牌指數,覆蓋全國50000家餐飲品牌;

        2)2022年2月14日,行業首個短視頻影響力指數MVI重磅上線,覆蓋全國6000家酒店品牌及110000家景區樂園;

        3)2021年11月21日,推出文旅行業首個文旅集團品牌指數報告,覆蓋全國1100家文旅集團;

        4)2020年11月1日,歷時6年打磨的邁點酒店競爭力指數MCI重磅上線,覆蓋全國900000家單體酒店;

        5)2020年7月15日,旅游住宿行業首本品牌藍皮書《中國旅游住宿品牌發展報告(2019-2020)》出版;

        6)2019年1月11日,租賃地產行業首本品牌藍皮書《中國住房租賃品牌發展報告(2018)》正式亮相,入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”;

        7)2018年11月1日,推出文旅行業首個景區品牌指數,覆蓋全國100000家景區樂園;

        8)2018年7月26日,聯手品牌中國戰略規劃院打造商業空間產業品牌生態系統;

        9)2016年11月21日,與國家航母級數據庫機構人民在線共同打造消費輿情大數據平臺;

        10)2016年11月20日,攜手40億終端設備服務商TalkingData打造行業大數據運營平臺;

        11)2016年2月1日,進入地產創新版塊,5000家住房租賃、辦公空間、商業綜合體、物業品牌納入監測;

        12)2015年7月1日,推出110個旅游住宿業上下游供應鏈品類價值榜;

        13)2013年11月27日,涵蓋6000家旅游住宿品牌的年度研究指南推出;

        14)2011年11月1日,研發3年的商業空間產業品牌價值評估體系上線;

        15)2009年7月15日,商業空間產業第一本大數據分析報告發布。

        經過十余年的互聯網大數據沉淀,邁點研究院建立了完整的商業空間產業大數據平臺庫,涵蓋投資開發、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊;覆蓋6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業辦公品牌、1000家物業品牌以及 30000家上下游產業鏈服務商品牌等……

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