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        2023上半年住房租賃企業財務分析報告

        邁點研究院 · 郭德榮 · 2023-09-01 09:33:28

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        租金穩定、出租率優,規?;l展背景下,住房租賃產業經營與金融屬性增強。

        近日,上市房企先后公布2023上半年財報,涉及住房租賃板塊租金、出租率、開業及管理規模等,客觀反映了最新的行業趨勢與品牌變化;同時,首批保租房REIT產品的年度營收和凈利潤發布,或將促使越來越多的公司擬加入保租房REITs賽道。

        一、典型住房租賃企業業務穩中有升,營收、出租率雙優

        2023上半年,房地產行業整體形勢依然嚴峻,部分上市企業或推遲財報披露、或即將甚至已經摘牌。根據已披露的2023上半年財報,萬科、龍湖、招商蛇口、華潤置地、朗詩綠色生活等在住房租賃板塊均實現穩健增長。同期,4支保租房REIT產品的良好財務表現,也為接下來更多企業進軍該領域和金融化提供了樣本參考。

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        從5家主流房企旗下住房租賃業務來看,泊寓、冠寓2023年上半年租金收入均超過10億元,期末出租率也超過90%,遙遙領先其他品牌。同期,招商蛇口長租公寓業務運營收入5.07億元,EBTIDA3.52億元;華潤置地租賃住房出租率96.4%,超上市預測6個百分點;朗詩綠色生活公寓經營及管理服務實現收入0.13億元,占總收入的2.7%。

        上半年,泊寓實現營業收入16.4億元,同比增長10.6%。截至6月底,泊寓的出租率為95.9%。財報顯示,其新項目保持了較好的開業質量,如昆明紫金中心748間房源、重慶化龍橋項目一二批次632間房源均實現按時開業,開業即滿租;2023 年7月,泊寓丨院兒廈門海灣社區正式開業,一期推出2000間房源,開業即滿租。

        上半年,冠寓租金收入12.3億元,同比增長4%,近5年復合增長率高達51%。報告期內,期末出租率達到93.7%,已開業≥6個月房源出租率95.9%。其中,龍湖冠寓天津南開王頂堤店為天津地區首批獲得認定的保障性租賃住房項目,項目由閑置宿舍改造而來,通過龍湖冠寓的整體改造,以適合青年人居住的20-30㎡開間戶型為主,479間公寓房間助力天津市解決新市民、青年人等群體的住房困難問題,出租率長期保持在97%以上。

        從4支已發行的保租房REIT產品財務情況來看,2023年上半年其收入和凈利潤均為正,且出租率均超過96%、最高達到100%。具體營收來看,華夏基金華潤有巢REIT收入最高,達到3872.07萬元;華夏北京保障房REIT凈利潤最高,達到1550.31萬元。具體項目來看,紅土創新深圳安居REIT旗下安居錦園項目出租率達到100%,中金廈門安居REIT旗下2大項目出租率也超過99%。這說明,相比市場化的白領公寓、藍領公寓、服務式公寓產品,具備人才和保障性屬性的租賃社區客群更為穩定、收益預期也較為樂觀。

        二、房企系公寓引領住房租賃市場增量,規?;纬?/strong>

        根據整理的17家房企系住房租賃板塊運營情況來看,管理規模超過10萬間的企業2家,5-10萬間的企業4家,1-5萬間的企業8家,占比一半;3家企業管理規模小于1萬間。由此可見,住房租賃企業頭部規模效應已經形成,二、三線梯隊業務拓展較為穩健。

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        具體來看,泊寓和冠寓累計管理規模均突破16萬間,累計開業規模超過10萬間,位列第一梯隊。截至6月底,泊寓在全國34個城市共運營管理租賃住房22.47萬間,累計開業17.39萬間;上半年泊寓在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98 萬間,凈新增開業0.73萬間。同期,冠寓已開業房源達到11.9萬間、門店數超過300家。

        瓴寓國際、碧家、華潤有巢、朗詩寓管理面積超過5萬間,位列第二梯隊。第二梯隊的企業注重在核心城市和核心地段擴張。其中,瓴寓國際2023上半年新增管理房源4484間,朗詩寓新增1000間,碧家新增672間。近期,瓴寓國際頻傳喜訊,先后中標了上海浦東臨港自貿區長租公寓項目、臨港自貿區大型租賃社區項目、上海松江九亭科創園人才公寓項目、杭州新錦集團人才租賃住房項目以及杭州錢塘新區人才專項租賃住房項目。

        招商伊敦、方隅公寓、金地草莓社區、保利公寓、銀城佳遇、中海長租公寓、樂柚公寓、合景公寓管理規模在1-5萬間,位列第三梯隊。其中,招商伊敦2023上半年管理房源增長達到11244間,拓展步伐迅速。北京華商壹棠服務公寓、招商蛇口壹間公寓·鴻鵬等先后面世,同時中標無錫經開區太湖國際社區公寓項目;另外4月還競得合肥高新區GX202302租賃用房地塊,將建成計容面積10.3萬m2的保租房租賃社區。

        其余3家德信隨寓、華發優生活、城投寬庭均未達到1萬間的規模,區域性運營為主。其中城投寬庭拓展最為積極。報告期內,城投寬庭品牌推進規?;\營,光華、浦江及新灣谷社區順利開業,新增租賃房源3636套。目前城投寬庭共有四大在營社區,已入市的租賃房源總計6207套。截至報告期末,江灣社區和光華社區的合計出租率超過80%;浦江社區于7月正式開業,單月租賃合同簽約量突破600單;灣谷社區(含新灣谷社區)出租率始終保持在90%以上。

        由此判斷,2023年上半年,規模增長企業整體趨勢向穩。城市深耕戰略、保租房賽道仍是未來發展主流。長期來看,國央企背景的住房租賃企業或在規模增長上機會更大。

        三、小結

        “十四五”期間,全國計劃籌集建設保租房870萬套間。作為我國保障性住房體系的重要構成部分,在各地政府大力推動下,保租房籌建正按下加速鍵。在這一輪的籌建中,各地城投集團的實力逐漸顯露,成為住房租賃行業的新勢力,也是未來最大的業主。

        同時,隨著越來越多的成熟原創系和房企系公寓入局保租房賽道,住房租賃產業的發展已由原來的租住消費者市場向中高端人才市場轉移,產品也由單一的租賃模式延展至社區功能創建。宏觀來看,政策、人口、金融、技術依舊是基本盤;微觀來看,運營、產品、團隊、服務是立命之本。主題化、產品化、屬性化也將促使住房租賃企業完成更多的應對準備!

        四、關于邁點研究院

        邁點研究院成立于2009年,是國內商業空間資產戰略研究咨詢機構。

        邁點研究院長期致力于大數據商業分析平臺建設,用“數據生產力”改變認知、提升企業效能,為尋求進入與擴大商業空間領域業務的企業與公共機構,提供基于情報+數據+服務的多元化大數據解決方案?;皵怠睘椤皳?,輔助客戶制定重大決策,識別投資風險。      

        邁點研究院率先深入商業空間品牌資產研究,將無形的品牌資產通過有形的數據維度呈現,創新開發了品牌動態數據監測系統-MBI(邁點品牌指數)、MCI(邁點酒店競爭力指數)、MVI(邁點短視頻影響力指數),被譽為“行業福布斯”榜單。并以此為依據,為需要科學規劃項目資源配置的客戶,提供戰略、運營、組織的咨詢服務,提高項目空間資產價值,提升項目運營定價權與收益,穩健財務增長;同時,邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業建設。是國內聚焦商業空間領域戰略、運營、組織以及兼并購方面的專業咨詢機構。

        1)2022年2月14日,行業首個短視頻影響力指數MVI重磅上線,覆蓋全國6000家酒店品牌及100000家景區樂園;

        2)2021年8月21日,推出文旅行業首個文旅集團品牌指數報告,覆蓋全國1000家文旅集團;

        3)2020年10月1日,歷時6年打磨的邁點酒店競爭力指數MCI重磅上線,覆蓋全國900000家單體酒店;

        4)2020年6月15日,旅游住宿行業首本品牌藍皮書《中國旅游住宿品牌發展報告(2019-2020)》出版;

        5)2019年1月10日,租賃地產行業首本品牌藍皮書《中國住房租賃品牌發展報告(2018)》正式亮相,入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”;

        6)2018年8月1日,推出文旅行業首個景區品牌指數,覆蓋全國100000家景區樂園;

        7)2018年4月26日,聯手品牌中國戰略規劃院打造商業空間產業品牌生態系統;

        8)2016年10月21日,與國家航母級數據庫機構人民在線共同打造消費輿情大數據平臺;

        9)2016年10月20日,攜手40億終端設備服務商TalkingData打造行業大數據運營平臺;

        10)2016年2月1日,進入地產創新版塊,5000家住房租賃、辦公空間、商業綜合體、物業品牌納入監測;

        11)2015年7月1日,推出100個旅游住宿業上下游供應鏈品類價值榜;

        12)2013年8月27日,涵蓋6000家旅游住宿品牌的年度研究指南推出;

        13)2011年8月1日,研發3年的商業空間產業品牌價值評估體系上線;

        14)2009年6月15日,商業空間產業第一本大數據分析報告發布。

        經過十余年的互聯網大數據沉淀,邁點研究院建立了完整的商業空間產業大數據平臺庫,涵蓋投資開發、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊;覆蓋6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、100000家景區樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業辦公品牌、1000家物業品牌以及 30000家上下游產業鏈服務商品牌等……

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