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        2023年上半年住房租賃行業政策盤點與分析

        邁點研究院 · 邱玲迪 · 2023-07-11 11:32:53

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        2023上半年,中央政策聚焦于金融支持,地方政策積極落實保租房建設目標,多舉措發展住房租賃行業。

        2023年上半年,中央層面政策聚焦對住房租賃金融發展的支持力度,通過對各類主體新建、改建長期租賃住房,盤活存量房屋,有效增加保障性和商業性租賃性住房供應提供金融,央行、銀保監會發布“金融17條”,證監會、發改委拓寬基礎設施REITs底層資產等重磅金融政策的強力加持,推動住房租賃行業高質量發展。此外在全國住房和城鄉建設工作會議、中央政治局會議等重要會議上始終強調加強住房保障體系建設,支持剛性和改善性住房需求,規劃建設保障性住房的主基調,為住房租賃市場發展明確方向。

        同時,2023年上半年,地方政府堅持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的定位,圍繞大局,精準施策,適時調整出臺支持房地產市場發展政策,優化住房公積金、人才安居、人口落戶等舉措,全力滿足市民多方位住房需求。各地方政府推出住房租賃行業的培育和監管的相關政策,發展完善住房租賃行業。

        中央對住房租賃市場發展定位的頂層設計推動了相關支持政策的加速出臺,自上而下地堅定了各方的決心與信心,引導企業積極參與市場建設,住房租賃市場逐步進入高質量發展階段。整體而言,“金融支持住房租賃17條”進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度,有利于拓寬住房租賃企業的融資渠道,降低融資成本,使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”,從而提升住房租賃企業的投資運營積極性,促進住房租賃市場快速健康發展。

        一、中央政策盤點

        截至2023年6月30日,中央政府共出臺13條與住房租賃行業相關的政策,主要從政策培育、金融支持兩方面支持住房租賃市場發展。其中,金融支持相關政策占比64%,聚焦對住房租賃金融發展的支持力度,尤其對保障性租賃住房REITs支持政策的進一步釋放。無論是加大住房租賃市場支持力度的“金融17條”,還是拓寬基礎設施REITs底層資產,抑或是支持通過發行基礎設施領域REITs等方式盤活項目,金融政策力度持續加大,打出了一套“多元化、多層次、多角度”的金融組合拳。

        從1月的全國住房和城鄉建設工作會議,到4月的中央政治局會議,均表示加強住房保障體系建設,支持剛性和改善性住房需求,規劃建設保障性住房,為住房租賃市場全年發展定下了主基調。

        此外住建部等發布的規范房地產經紀服務政策中提出了合理降低租賃經紀服務費用,進一步規范住房租賃市場,有利于進一步推動住房租賃行業高質量發展。

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        二、地方政策

        各地方的政策主要集中在公積金政策、保障性租賃住房、市場監管、金融支持等方面,其中公積金政策主要在于放寬提取條件,上半年多地發布市場監管相關政策,從租賃資金管理、行政管理范圍等方面對租賃市場加強管理。從城市來看深圳、上海、廣州是發布政策最多的城市。

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        關鍵詞1:政策支持

        中央層面一以貫之支持住房住房租賃市場發展的統領下,帶來了金融財稅、監管、發展保障性租賃住房等多項政策的充分釋放,堅定了各地因城施策、一城一策堅定發展住房租賃市場的決心,行業商業閉環的初步形成,也帶來了行業預期的持續向。

        2023年上半年地方政策以多種形式支持住房租賃市場的持續發展,多省市減少租賃用地供給,轉而鼓勵地方國央企通過盤活存量房源,擴大租賃住房的有效供給,安徽、廣州、日照轉讓工業低效土地、推進老社區改造、利用閑置房屋等方式盤活存量,發展保障性租賃住房;蘇州、成都以建設人才社區、升級集宿區解決青年等群體的住房困難問題;此外,上海、廣東、江蘇等省市從政策端推進市場發展,上海發布行動方案、廣東出臺意見推動不動產私募投資基金試點,發展租賃住房REITs業務、海南向符合條件的在市場租賃住房的城鎮住房保障對象發放租賃補貼。供需端回暖、存量市場狂奔,行業重新煥發生機,預計接下來住房租賃行業將迎來新一輪加速跑。

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        關鍵詞2:監管政策

        2023年上半年多全國多地出臺政策措施規范住房租賃,明確行業規范,加強市場監管。如杭州市住房保障和房產管理局等部門出臺了《關于做好保障性租賃住房免收城市基礎設施配套費工作的通知》,至此杭州市形成了保障性租賃住房“1+5”政策,其中“1”是指《杭州市關于加快發展保障性租賃住房實施方案》;“5”是指保障性租賃住房項目認定、租賃管理、租金管理、民用水電氣、免收城市基礎設施配套費等相關配;深圳動作頻頻,發布保障性租賃住房籌集管理工作指引,并決定對《深圳市住房和建設局等部門關于開展住房租賃資金監管的通知》進行續期2年,此外還發文擬嚴查公租房申請者家庭經濟狀況,填補公租房申請的漏洞,使公租房更好地發揮保障功能;其余城市如合肥、廣州分別針對租賃對象和單位自建保障性租賃住房出臺了相關管理政策。

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        關鍵詞3:保障性租賃住房

        上半年,共有16個省市發布保障性租賃住房政策,不斷完善保障性租賃住房的市場規范、保障主體權益、增加供應、對租賃企業進行扶持等方面制度,可見政府大力發展保障性租賃住房市場的決心,讓新市民和青年人們“住有所居”、“住得安心”、“租如所愿”。

        具體來看上半年政策主要集中在1季度,政策發布主體多為二三線城市,多個城市發布實施意見,強調多渠道加大保障性租賃住房的供給,以存量改造增加保租房供應,發布保租房認定辦法,如廈門、深圳、棗莊、開封、安陽等市發布實施、認定政策,此外地方政府也積極安排專項資金支持保障性租賃住房發展,通過加大財政補貼減輕企業建設和運營負擔,彌補保租房低租金困擾,提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與保障性租賃住房的積極性,黃岡對住房租賃企業發放補貼,上海優化公積金提取解決新市民、青年人等群體的住房困難問題,地方政策從多個措施加大保障性租賃住房建設籌措力度,持續構建多主體供給、多渠道保障住房體系。

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        關鍵詞4:公積金政策

        多城市發布住房公積金提取新政,包括可直接用住房公積金代付房租、放寬住房公積金提取條件、提高住房公積金提取額度等。

        上半年北京、佛山、石家莊等多個城市公積金提取額度提高,且政策向多子女家庭傾斜,加大對多孩家庭租住商品住房的支持力度。如,北京對租房提取公積金業務做出進一步優化,加大住房公積金對居民租賃住房的支持力度,并改進住房公積金租房提取機制。從《通知》內容上看,主要存在兩方面變化。一方面,提高了無發票租房提取額度,1500元調整為2000元;另一方面,對于新增多子女家庭租房,提供租房發票可按實際月租金提取,不受月繳存額限制。

        部分城市放寬對提取住房公積金條件,且可直接用住房公積金代付房租。大連提出新增6項公積金惠民政策,優化了住房公積金租房提取機制,放寬了租房提取住房公積金條件,職工的自有住房與住房公積金賬戶繳存地不在同一區域,只要在市區內租房居住的,均可提取公積金來租房;上海公積金中心發文通知中明確提取住房公積金支付保障性租賃住房房租的條件、限額、材料、方式和渠道,放寬住房公積金提取限制。

        2023年年初召開的全國住房和城鄉建設工作會議曾提出,要積極發揮住房公積金作用。而在2022年8月出臺《關于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導意見》中,也要求住房政策向多子女家庭傾斜,在繳存城市無自有住房且租賃住房的多子女家庭,可按照實際房租支出提取住房公積金。在此背景下,今年以來,全國多地都放寬了對住房公積金的提取限制,積極優化改進住房公積金租房提取政策,加大了住房公積金對居民租賃住房的支持力度,切實減輕繳存人的租房負擔。短期來看,各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策,優化公積金政策的城市有望繼續擴圍,有助于加快住房租賃市場發展,推動建立租購并舉的住房制度。

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        三、小結

        2023年上半年中央政策聚焦于金融支持,中央在重要會議及綱領性文件中多次提及完善住房保障體系及培育發展租賃市場,堅持租購并舉,多主體供給、多渠道保障,以人口凈流入的大城市為重點,大力增加保租房供給,積極出臺政策為租賃市場各參與主體提供專項金融支持,拓寬住房租賃企業的融資渠道,降低融資成本,提升住房租賃企業的投資運營積極性,為住房租賃市場發展營造良好的政策環境,促進住房租賃市場快速健康發展;地方政策積極落實保租房建設目標,通過存量用地改建、盤活企業及居民存量房源、非居改保等多種渠道,多措并舉加大保租房供給,并放款公積金提取條件加大對居民租賃住房的支持力度,同時強化市場監管措施,促進行業良好發展。

        隨著住房制度建設的持續深化,住房租賃相關政策預計將進一步完善。另一方面,“十四五”時期保租房計劃籌集規模大,圍繞保租房籌集、運營的相關政策預計將持續出臺,政策紅利或將持續釋放。此外租賃市場監管政策預計將進一步完善,住房租賃市場已步入快速發展期,加強行業規范與市場監管勢在必行,預計下半年將有更多的城市因地制宜出臺市場監管的相關地方性法規。

        四、關于邁點研究院

        邁點研究院成立于2009年,是國內聚焦文旅與租賃地產產業研究咨詢的大數據中心。

        邁點研究院長期致力于文旅與租賃地產大數據分析平臺建設,用“數據生產力”改變認知、提升企業效能,為尋求進入與擴大文旅與租賃地產業務的企業與公共機構,提供基于情報+數據+服務的多元化大數據解決方案?;皵怠睘椤皳?,輔助客戶制定重大決策,識別投資風險。

        邁點研究院率先深入文旅與租賃地產產業相關品牌資產研究,將無形的品牌資產通過有形的數據維度呈現,創新開發了品牌動態數據監測系統MBI(邁點品牌指數)、MCI(邁點競爭力指數)、MVI(邁點短視頻影響力指數),被譽為“行業福布斯”榜單,并以此為依據,為需要科學規劃項目資源配置的客戶,提供戰略、運營、組織的咨詢服務,提高項目空間資產價值,提升項目運營定價權與收益,穩健財務增長;同時,邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業建設。是國內聚焦文旅與租賃地產領域戰略、運營、組織以及兼并購方面的專業咨詢機構。

        1)2022年7月3日,推出餐飲業品牌指數,覆蓋全國50000家餐飲品牌;

        2)2022年2月14日,行業首個短視頻影響力指數MVI重磅上線,覆蓋全國6000家酒店品牌及110000家景區樂園;

        3)2021年11月21日,推出文旅行業首個文旅集團品牌指數報告,覆蓋全國1100家文旅集團;

        4)2020年11月1日,歷時6年打磨的邁點酒店競爭力指數MCI重磅上線,覆蓋全國900000家單體酒店;

        5)2020年7月15日,旅游住宿行業首本品牌藍皮書《中國旅游住宿品牌發展報告(2019-2020)》出版;

        6)2019年1月11日,租賃地產行業首本品牌藍皮書《中國住房租賃品牌發展報告(2018)》正式亮相,入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”;

        7)2018年11月1日,推出文旅行業首個景區品牌指數,覆蓋全國100000家景區樂園;

        8)2018年7月26日,聯手品牌中國戰略規劃院打造商業空間產業品牌生態系統;

        9)2016年11月21日,與國家航母級數據庫機構人民在線共同打造消費輿情大數據平臺;

        10)2016年11月20日,攜手40億終端設備服務商TalkingData打造行業大數據運營平臺;

        11)2016年2月1日,進入地產創新版塊,5000家住房租賃、辦公空間、商業綜合體、物業品牌納入監測;

        12)2015年7月1日,推出110個旅游住宿業上下游供應鏈品類價值榜;

        13)2013年11月27日,涵蓋6000家旅游住宿品牌的年度研究指南推出;

        14)2011年11月1日,研發3年的商業空間產業品牌價值評估體系上線;

        15)2009年7月15日,商業空間產業第一本大數據分析報告發布。

        經過十余年的互聯網大數據沉淀,邁點研究院建立了完整的商業空間產業大數據平臺庫,涵蓋投資開發、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊;覆蓋6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業辦公品牌、1000家物業品牌以及 30000家上下游產業鏈服務商品牌等……

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