萬科泊寓：一季度營收7.8億元，累計運營管理21.7萬間長租公寓

近期，伴隨著房地產市場緩慢回暖，萬科公布了2023年一季度財報。一季度集團實現營業收入684.74億元，同比增長9.27%；歸屬于上市公司股東的凈利潤14.46億元，同比增長1.16%；基本每股收益0.13元。

在此基礎上，萬科租賃住宅業務發力明顯。報告期內，萬科租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入7.8億元，同比增長10.8%；租賃住宅業務新拓展房源2272間；截至3月底，租賃住宅業務共運營管理21.7萬間長租公寓，累計開業17.05萬間，出租率95%。

一、市場規模：管理規模持續增加，注重穩健增長

2014年底，萬科以廣州萬匯樓項目試點，利用自持、租賃的優質資產，正式探路長租業務；2016年4月，萬科整合全國長租項目，統一為“泊寓”品牌，從此開啟快速規?；?。

據邁點研究院統計，截至2023年一季度，萬科泊寓的運營管理數量在集中式住房租賃企業中規模排名第一，緊隨其后的為冠寓、瓴寓國際、百瑞紀集團以及魔方生活服務集團。截至3月底，租賃住宅業務共管理21.7萬間長租公寓，同比增長3.33%；累計開業17.05萬間，同比增長5.25%，出租率95%。一季度，泊寓在北京、天津、廣州、佛山、廈門等城市新增開業3900間。

根據萬科企業財報的披露，縱觀2021年至2023年泊寓的房源變化，泊寓的管理規模和開業規?？傮w呈現持續增長的態勢。從管理規模來看，泊寓的運營管理房源數持續增長。2021年上半年，泊寓的管理規模為19.2萬間；到2023年一季度，泊寓管理規模增長到21.7萬間。從開業規模來看，2021年上半年，泊寓開業規模為14.8萬間；到2023年一季度，泊寓的開業規模已經達到17.05萬間。近年來，新增拓展房源是泊寓管理規模穩步增長的重要來源。不過，泊寓開業規模增速有所下滑。截至2022年底，泊寓共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業16.66萬間，同比2021年底，累計開業增速為4.45%；而2021年和2020年底，這一數據分別為12.01%和29.45%。這說明泊寓對房源的選擇更謹慎，不再大規模地拓展房源規模，更加注重提升運營能力，優化房源數量和質量。

二、營收情況：營業收入穩步增長，今年計劃實現報表盈利

自2016年，萬科推出集中式住房租賃品牌“泊寓”，2018年就將租賃住宅業務選為繼傳統業務地產開發和物業服務之后的核心業務之一。雖然近些年萬科不少新業務被邊緣化，但是作為萬科多元化發展的新路徑，泊寓始終被擺在集團發展的重要位置。

2023年一季度，萬科租賃住宅業務整體營收表現較為突出，實現營業收入7.8億元，同比漲幅超過10.8%，營業收入穩步增長。萬科泊寓增收但暫未盈利。像大部分住房租賃企業一樣，萬科泊寓在初期也經歷了規模的快速擴張，早期收益并不樂觀的房源為泊寓帶來了沉重負擔。不過，萬科總裁祝九勝在2022年度業績推介會上表示，2023年，萬科表示租賃住宅業務計劃實現報表盈利。

在行業面臨整體轉型的背景下，泊寓持續發力積極探索多元化業務模式。包括探索集體用地、自持用地租賃住房建設、城中村聯營改造運營、政府租賃住房代建代管等業務發展模式。萬科泊寓在多元化業務發展模式下，仍能保持穩定的出租率。根據財報披露數據顯示，2023年一季度，泊寓已開業項目的整體出租率超過95%。其中，北京成壽寺項目作為全國首個集體土地租賃住房項目開業前七天即滿租；深圳云城旗艦店作為行業單店體量最大的門店實現出租率99%。

當前，住房租賃行業的發展進入深度調整期，提升運營能力，回歸產品本質和盈利增長或將成為住房租賃企業高質量發展的主要方向。

三、運營管理：“輕重結合”模式成為發展方向，運營效率穩步提升

隨著市場需求的變化以及政策加持，目前，除了不再大規模拓展房源規模外，住房租賃市場運營模式逐步向輕重結合發展。

萬科泊寓在發展初期主要通過重資產和中資產的方式來獲取新的房源，最近一兩年來，隨著運營能力的提升，以及其輕資產的戰略目標的制定，泊寓在項目獲取多數是輕資產的方式，轉向“輕重結合”的發展模式。

萬科集團總裁祝九勝指出，2023年，萬科泊寓將以輕資產方式獲得20000間長租公寓，堅持底線管理運作管理原則。未來萬科也將圍繞需求建能力，圍繞運營挖潛力。

面對租賃企業經營成本上漲，經營壓力加大的難題，泊寓的自有獲客渠道在招租成本方面的優勢也開始顯現。2023年一季度，萬科泊寓加強管理、降本增效，運營效率持續提升，自有渠道獲客占比提升至84%，較2022年全年增長3%；降本舉措也取得顯著成效，2023年一季度營銷費用率降至0.65%，較2022年全年下降0.12%。

面對經營模式轉型的新挑戰，萬科泊寓不再盲目拓展房源，企業發展由粗放式發展轉向專業化、精細化發展，資產運營模模式逐漸走向輕重結合，不斷提升運營效率，有利于盤活存量閑置資產，增加高品質市場供給，推動住房租賃行業的模式升級。

四、資產盤活：積極推動保租房納保，拓展保租房REITs

2022-2023年，在“房住不炒”的政策大背景下，住房租賃行業迎來迅猛發展，而保障性租賃住房成為發展重點。保租房在財政補貼、稅收減免、獲客等多方面享有的利好政策，吸引了眾多住房租賃企業推動保租房的納保工作，發行公募REITs的形式盤活相關資產，建設保租房市場。

萬科泊寓也不例外，泊寓積極響應國家保障性租賃住房政策。納保是發行REITs的第一個先行條件，截至2023年一季度，萬科所管理的租賃住宅中，已有8.14萬間納入保障性租賃住房，占比已開業房源數量將近一半。目前市場上已有4只保租房REITs成功上市，上市首日均受到投資市場的高度關注與資金追捧，為后續保租房REITs的發行帶來信心。

2023年是REITs市場的快速發展期，期待泊寓抓住機遇，打通REITs融資渠道，實現融資多元化和業績提檔，助力公司盤活資產。

五、小結

2023年一季度，泊寓在市場規模方面持續擴張，營業收入穩步增長，運營效率也不斷提升，為行業樹立標桿。面對經營模式轉型的新挑戰，萬科泊寓不再盲目拓展房源，而是持續優化運營模式，為租賃雙方提供更好的租賃產品和服務。在大舉發展保障性租賃住房的政策紅利下，泊寓積極擁抱REITs市場的新機遇，加快建設保租房市場。期待泊寓繼續引領行業高質量發展。

六、關于邁點研究院

邁點研究院成立于2009年，是國內商業空間資產戰略研究咨詢機構。

邁點研究院長期致力于大數據商業分析平臺建設，用“數據生產力”改變認知、提升企業效能，為尋求進入與擴大商業空間領域業務的企業與公共機構，提供基于情報+數據+服務的多元化大數據解決方案?；皵怠睘椤皳?，輔助客戶制定重大決策，識別投資風險。      

邁點研究院率先深入商業空間品牌資產研究，將無形的品牌資產通過有形的數據維度呈現，創新開發了品牌動態數據監測系統-MBI（邁點品牌指數）、MCI（邁點酒店競爭力指數）、MVI（邁點短視頻影響力指數），被譽為“行業福布斯”榜單。并以此為依據，為需要科學規劃項目資源配置的客戶，提供戰略、運營、組織的咨詢服務，提高項目空間資產價值，提升項目運營定價權與收益，穩健財務增長；同時，邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業建設。是國內聚焦商業空間領域戰略、運營、組織以及兼并購方面的專業咨詢機構。

1）2022年2月14日，行業首個短視頻影響力指數MVI重磅上線，覆蓋全國6000家酒店品牌及100000家景區樂園；

2）2021年8月21日，推出文旅行業首個文旅集團品牌指數報告，覆蓋全國1000家文旅集團；

3）2020年10月1日，歷時6年打磨的邁點酒店競爭力指數MCI重磅上線，覆蓋全國900000家單體酒店；

4）2020年6月15日，旅游住宿行業首本品牌藍皮書《中國旅游住宿品牌發展報告（2019-2020）》出版；

5）2019年1月10日，租賃地產行業首本品牌藍皮書《中國住房租賃品牌發展報告（2018）》正式亮相，入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”；

6）2018年8月1日，推出文旅行業首個景區品牌指數，覆蓋全國100000家景區樂園；

7）2018年4月26日，聯手品牌中國戰略規劃院打造商業空間產業品牌生態系統；

8）2016年10月21日，與國家航母級數據庫機構人民在線共同打造消費輿情大數據平臺；

9）2016年10月20日，攜手40億終端設備服務商TalkingData打造行業大數據運營平臺；

10）2016年2月1日，進入地產創新版塊，5000家住房租賃、辦公空間、商業綜合體、物業品牌納入監測；

11）2015年7月1日，推出100個旅游住宿業上下游供應鏈品類價值榜；

12）2013年8月27日，涵蓋6000家旅游住宿品牌的年度研究指南推出；

13）2011年8月1日，研發3年的商業空間產業品牌價值評估體系上線；

14）2009年6月15日，商業空間產業第一本大數據分析報告發布。

經過十余年的互聯網大數據沉淀，邁點研究院建立了完整的商業空間產業大數據平臺庫，涵蓋投資開發、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊;覆蓋6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、100000家景區樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業辦公品牌、1000家物業品牌以及 30000家上下游產業鏈服務商品牌等……

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