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        2023年第一季度住房租賃行業政策盤點與分析

        邁點研究院 · 劉倩 · 2023-03-29 09:55:36

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        2023第一季度,政策正式從供給端和金融端發力,住房租賃行業市場化進程進一步加快。

        在一季度的開端,全國住房和城鄉建設工作會議正式召開,強調了2023年要大力增加保障性租賃住房供給,扎實推進棚戶區改造,新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房的建設。積極發揮住房公積金作用,推進住房公積金數字化發展。

        金融支持方面,人民銀行、銀保監會推出重磅金融支持政策:《關于金融支持住房租賃市場發展的意見(征求意見稿)》,為住房租賃市場的發展注入了強勁的融資動力。另外,證監會、發改委首次將消費基礎設施納入REITs試點范圍,繼958號文之后再次拓寬試點資產范圍,引發市場高度關注。

        3月,隨著兩會的順利召開,《政府工作報告》正式公布,2020年以來首次未提“房住不炒”,引來行業熱議,同時為2023年確立了穩中求進的施政方針。

        2023年,各地方政府積極響應中央號召,陸續推出住房租賃行業的培育和監管的相關政策。隨著第一季度的完結,住房租賃政策支持力度有望進一步加大,各地將迎來以存量改造為主的快速籌集保租房的發展階段。

        一、一季度政策盤點

        據邁點研究院統計,截至2023年3月28日,我國累計出臺51條與住房租賃行業相關的政策,其中10條是中央政策。

        地方政府緊跟中央政策方向,共發布涉及住房租賃的政策41項,主要從監管政策和供應政策兩個方面落實中央租賃政策,進一步培育和規范地方住房租賃市場的健康發展。而供應政策中,保障性租賃住房相關的政策占比最多,其次是房源籌集政策和存量盤活政策。從政策發布地區來看,成都、廣州、北京是發布政策最多的城市。表現了各級政府對于發展租賃住房市場的決心。

        2023,住房租賃行業政策從監管端和供給端發力,持續改善新市民、新青年住房困難的現狀。

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        二、重點政策解讀

        關鍵詞1:金融支持

        央行、銀保監會在2022年2月24日發布了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見(征求意見稿)》。該意見稿重點支持自持物業的專業化、規?;》孔赓U企業發展,旨在增強金融支持的力度,促進住房租賃市場的健康發展,以滿足廣大租房者的住房需求,共17條,主要包含三個方面的重點:

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        資料來源:邁點研究院整理。

        總體來說,這是2023年開年以來,住房租賃市場迎來的首個重磅級支持政策。早在2022年2月,銀保監會、住房和城鄉建設部就曾發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》。而本次《意見》進一步將金融支持的范圍擴大至長期住房租賃市場?!兑庖姟饭膭钌虡I銀行向符合條件的主體發放住房租賃團體購房貸款,期限最長不超過30年;支持向經營自有產權長期租賃住房的企業發放住房租賃經營性貸款,允許經營性貸款置換開發建設貸款,期限最長不超過20年。

        該意見稿的發布對行業將產生以下積極影響:

        1.在當前房地產市場信心較為脆弱的情況下,金融端明確發布支持政策,有利于恢復市場信心,構建多層次、多主體、多渠道的房地產融資體系,為房地產企業、租賃住房企業和項目提供更廣闊、靈活和專業的融資選擇,防范房地產行業金融風險。

        2.明確了將支持規?;洜I、長期經營的住房租賃企業發展,有利于解決一部分住房租賃企業的資金來源問題,推動重資產企業和輕資產企業靈活運營,推進了住房租賃市場化的進程。

        3.對于住房租賃企業來說,住房租賃行業進入了“資產管理”時代,如何從運營升維資管,保持穩健的經營和現金流,打通投、融、建、管、退各個環節,已成為檢驗住房租賃企業是否穩健經營的關鍵指標。政策的發布有利于穩步推進市場化租賃住房公募REITs,以及進一步促進住房租賃市場的規范化、健康發展。

        3月24日,國家發展改革委公布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》,政策明確把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署,研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目,保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

        中國宏觀經濟研究院市場與價格研究所副所長劉建興認為,消費基礎設施作為承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質空間載體,在擴大內需、促進消費方面發揮著重要作用。

        “推出消費基礎設施REITs,有助于擴大消費基礎設施投資規模,改善運營水平,通過‘便民’和‘提質’促進消費?!北本┐髮W光華管理學院副院長張崢認為,將消費基礎設施納入REITs資產范圍,是我國公募REITs底層資產的又一次擴容,是REITs市場建設邁出的重要一步。

        關鍵詞2:“兩會”

        3月,兩會順利召開,有關住房租賃行業的報告和提議再次迎來關注。

        其中,《政府工作報告》指出:

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        資料來源:邁點研究院整理。

        根據2018-2023年《政府工作報告》中涉及房地產市場與住房保障體系的重點內容來看,相比往年,2023年的《政府工作報告》主要有以下幾個新的變化。

        1.政府工作報告中正式強調“有效防范化解優質頭部房企風險”,這是2023年兩會的重要變化以及任務之一。由于房地產市場過熱,房企過快擴張,在經濟下行的壓力下,消費端動力明顯不足,房企接連暴雷,資金斷裂,極易引發系統風險。自去年11月以來,中央層面就在陸續化解房地產的流動性風險,接連出臺《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》、“金融16條”等,都為防范房地產系統性風險作出了明確的指引。說明“防風險”是2023年行業的重要工作,也側面證明了房地產行業在國民經濟中的支柱性地位。

        2.過去幾年,“房住不炒”一直是房地產調控的主基調,從2020年開始,已連續三年被提及,但在2023年的政府報告中,并未提及“房住不炒”一詞。說明面對市場下行,為了防范系統性風險,政策適時地對市場進行紓困和松綁,以期推動房地產行業向新發展模式轉型,重點支持優質、頭部房企,滿足重點城市的合理住房需求。不過,長遠來看,“房住不炒”依然是房地產行業中長期的基本制度,預計2023年房地產行業的整體政策走向依然是“以穩為主”。

        3.在住房保障方面,今年政府工作報告指出要“加強住房保障體系建設”“解決好新市民、青年人等住房問題”。早在2019年,政府工作報告就提出要“改革和完善住房市場體系和保障體系,持續推進保障性租賃住房建設和城鎮棚戶區改造?!?021年6月,國務院辦公廳印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計,提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系。其中保障性租賃住房是解決新市民、青年人住房問題的重要手段。預計2023年中央和地方仍持續支持住房租賃市場的發展,推動住房保障體系尤其是保障性租賃住房的建設。

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        另外,住建部部長倪虹在部長通道表示:對房地產市場企穩回升充滿信心;要避免金融風險和地方債風險,防范房地產“灰犀?!憋L險,幫問題房企自救,也要嚴格依法依規處置;堅持精準施策,一城一策,大力支持剛性和改善性的住房需求,促進房地產市場平穩健康發展;增加保障性租賃住房的供給和長租房的建設,重點解決好青年人、新市民住房困難問題;2023年計劃再開工改造5萬個以上老舊小區。

        總體來說,《政府工作報告》確立了2023年施政基本取向是穩字當頭,穩中求進。為了達到5%經濟增速需倍加努力,將打好宏觀政策、擴大內需等組合拳。隨著政策傾向于救市,住房產業基調維穩,未來保障性租賃住房以及相關政策落地的要求將日趨重要。

        關鍵詞3:保障性租賃住房

        近期,住建部住房保障司副司長翟波指出,2021、2022年兩年,全國已完成籌集保租房約360萬套(間),根據此前住建部發布的相關數據,“十四五”期間,全國計劃籌建保障性租賃住房870萬套(間),以目前進度已完成超4成,整體建設進度超過預期,未來將會進一步加強保租房建設,解決更多新市民、青年人的住房問題。

        從2023年的計劃來看,1月17日,全國住房和城鄉建設工作會議指出,2023年要大力增加保障性租賃住房供給,扎實推進棚戶區改造,新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套(間)。

        具體到地方層面,一季度,隨著2023年地方兩會相繼召開,不少省市公布了各自的保租房籌集目標及相關規劃。

        對比2022年的年度籌集目標,不少城市2023年的籌集量已較2022年有所減少,包括北京、上海、廣州和杭州等城市。如北京市在《政府工作報告》中提出,北京今年將籌建保障性租賃住房8萬套(間)。對比去年的籌集目標建設“保障性租賃住房15萬套(間)”少了7萬套(間)保租房的籌集目標。另外,上海市提出今年將籌措7.5萬套(間)保障性租賃住房,相關工作將分解到各區,目前已在積極推進中。而去年年初確定的17.3萬套(間)的目標任務已超額完成。

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        從具體政策來看,一季度,多個省市從供給側角度支持市場高質量發展,不少省市紛紛探索存量改造的有效途徑。如深圳、廈門、棗莊、開封、安陽等市都強調了多渠道加大保障性租賃住房的供給。廈門鼓勵國有企事業單位自有用地建設保障性租賃住房,可變更土地使用性質;開封支持利用企事業單位存量土地建設保障性租賃住房、支持產業園區配建保障性租賃住房;安陽提出對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,允許改建為保障性租賃住房。

        從籌集方式來看,地方政府加大保障性租賃住房建設籌措力度,持續構建多主體供給、多渠道保障住房體系。改造保障性租賃住房正在成為各地籌集保租房的重要方式,預計存量改造將成為今年住房租賃市場房源供給的重要渠道之一。

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        關鍵詞4:公積金提取

        在資金監管政策方面,為了加大住房公積金對市民、青年人緩解住房困難的支持力度,多城市發布的住房公積金提取新政,包括可直接用住房公積金代付房租、放寬住房公積金提取條件、提高住房公積金提取額度等。

        以北京為例,職工在北京租住保障性租賃住房的,可依據實際房租提取住房公積金。公積金中心與北京市保障房建設部門合作,推行保障性租賃住房項目“按月還租”,減少租房提取的中間環節,實現職工每月的住房公積金直接沖抵房租。進一步優化住房公積金提取業務辦理;成都租賃住房提高了住房公積金提取額度,自2023年1月1日起,對于成都市已備案的租住住房位于中心城區和城市新區的職工每月提取金額最高1800元。

        部分城市在公積金提取額度方面,還對多子女家庭做了一定程度的傾斜。攀枝花對于在本市無自住住房且租住商品住房的非多子女家庭,提取金額由不超過18000元/年提高至24000元/年,多子女家庭的提取限額為實際發生的租金額;濟南對符合濟寧市行政區域內無房職工租房自住提取條件的繳存職工,租住本市商品住房的:單繳存職工家庭每年最高提取金額不超過14400元;雙繳存職工家庭每年最高提取金額合計不超過21600元;多子女家庭按照實際租金支出提取,每年最高提取金額合計不超過24000元。符合多種類型家庭提取條件的,按最高提取金額執行。

        綜上看來,2023年一季度各類地方公積金監管政策主要是對前期租賃住房提取住房公積金政策的優化和補充。隨著住房公積金提取機制的改進與落地,住房租賃市場的管理逐漸進入規范化、制度化的穩定發展時期。有利于支持職工合理住房需求,保障住房公積金繳存人合法權益,推進住房租賃行業健康可持續性發展。

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        三、小結

        2023年一季度至今,國家層面的住房租賃行業發展以方向性指導政策和支持性金融政策為主,為住房租賃市場的發展制定了明確的目標,也打造了適合行業發展的政治和金融環境。而地方政策則以“監管”和“供應”為核心,改進住房公積金提取機制,制定保障性租賃住房的發展目標和實施方案。

        整體來看,隨著各項政策的有效推進和細化,越來越多的城市通過“存量改造”的方式逐步籌集保障性租賃住房,推進住房租賃行業健康可持續性發展。預計第二季度,住房租賃行業逐步走向規范化發展,將有更多因地制宜的有關籌集房源的支持性政策陸續出臺。加之創新性金融支持新政的發布,行業融資渠道進一步拓寬,有望提升市場化住房租賃企業的積極性,加快推動“租購并舉”的住房制度的建立。

        四、關于邁點研究院

        邁點研究院成立于2009年,是國內領先的商業空間資產戰略研究咨詢機構。

        邁點研究院長期致力于大數據商業分析平臺建設,用“數據生產力”改變認知、提升企業效能,為尋求進入與擴大商業空間領域業務的企業與公共機構,提供基于情報+數據+服務的多元化大數據解決方案?;皵怠睘椤皳?,輔助客戶制定重大決策,識別投資風險。      

        邁點研究院率先深入商業空間品牌資產研究,將無形的品牌資產通過有形的數據維度呈現,創新開發了品牌動態數據監測系統-MBI(邁點品牌指數)、MCI(邁點酒店競爭力指數)、MVI(邁點短視頻影響力指數),被譽為“行業福布斯”榜單。并以此為依據,為需要科學規劃項目資源配置的客戶,提供戰略、運營、組織的咨詢服務,提高項目空間資產價值,提升項目運營定價權與收益,穩健財務增長;同時,邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業建設。是國內領先的聚焦商業空間領域戰略、運營、組織以及兼并購方面的專業咨詢機構。

        1)2022年7月3日,推出餐飲業品牌指數,覆蓋全國50000家餐飲品牌;

        2)2022年2月14日,行業首個短視頻影響力指數MVI重磅上線,覆蓋全國6000家酒店品牌及100000家景區樂園;

        3) 2021年8月21日,推出文旅行業首個文旅集團品牌指數報告,覆蓋全國1000家文旅集團;

        4)2020年10月1日,歷時6年打磨的邁點酒店競爭力指數MCI重磅上線,覆蓋全國900000家單體酒店;

        5)2020年6月15日,旅游住宿行業首本品牌藍皮書《中國旅游住宿品牌發展報告(2019-2020)》出版;

        6)2019年1月10日,租賃地產行業首本品牌藍皮書《中國住房租賃品牌發展報告(2018)》正式亮相,入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”;

        7)2018年8月1日,推出文旅行業首個景區品牌指數,覆蓋全國100000家景區樂園;

        8)2018年6月26日,聯手品牌中國戰略規劃院打造商業空間產業品牌生態系統;

        9)2016年10月21日,與國家航母級數據庫機構人民在線共同打造消費輿情大數據平臺;

        10)2016年10月20日,攜手40億終端設備服務商TalkingData打造行業大數據運營平臺;

        11)2016年2月1日,進入地產創新版塊,5000家住房租賃、辦公空間、商業綜合體、物業品牌納入監測;

        12)2015年7月1日,推出100個旅游住宿業上下游供應鏈品類價值榜;

        13)2013年8月27日,涵蓋6000家旅游住宿品牌的年度研究指南推出;

        14)2011年8月1日,研發3年的商業空間產業品牌價值評估體系上線;

        15)2009年6月15日,商業空間產業第一本大數據分析報告發布。

        經過十余年的互聯網大數據沉淀,邁點研究院建立了完整的商業空間產業大數據平臺庫,涵蓋投資開發、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊;覆蓋6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業辦公品牌、1000家物業品牌以及 30000家上下游產業鏈服務商品牌等……

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