圓桌論壇：資管標準化時代，酒店如何實現資產價值最大化？

近年來，隨著“全球化下酒店的資產重塑與升級”、“中國酒店業的資產管理突圍”等圍繞酒店資產管理的話題熱度提升，行業對酒店資產管理的關注度不斷提高，業內人士認為隨著酒店市場的逐漸成熟，酒店的資產價值和酒店的收益能力產生了緊密的關聯，從某種程度上說中國酒店資產正在邁入標準化管理時代。6月28日-30日，由文旅一站式服務平臺邁點聯合文旅資產管理平臺邁居舉辦的第十二屆邁點品牌發展大會于上海阿納迪酒店開幕，在6月29日舉辦的第二屆邁居投資峰會上，邁居主理人伍園媛擔任主持，與金茂（中國）酒店投資管理有限公司CFO張潤紅、中飯協酒店資產管理專委會常務副理長事夏國躍、酒店資產經理人協會中國分會常務理事柘輝、F.O.G富尚資產集團董事長陳曉歐展開深度對話，共同探索酒店投資的當代敘事。

圖注：F.O.G富尚資產集團董事長陳曉歐、金茂（中國）酒店投資管理有限公司CFO張潤紅、邁居主理人伍園媛、中飯協酒店資產管理專委會常務副理長事夏國躍、酒店資產經理人協會中國分會常務理事柘輝（從左至右）

1、資管標準化，重估酒店價值

在圓桌論壇的開始，伍園媛表示，中國酒店行業發展近40年，酒店投資從地產驅動恢復到為不動產投資屬性，資產流動也讓酒店價值出現重新回歸的過程。那么對于酒店資產資深管理者，應該如何理解這一現象？

圖注：邁居主理人伍園媛

中國酒店行業的發展并不是市場化的，過去很長時間的酒店投資行為很少考慮資產回報、資產價值等。夏國躍表示，隨著房地產行業的不斷發展以及酒店生命周期的輪換，自2014年以后，無論是主動還是被動，酒店資產管理開始被提上日程?！爱斚率侨驓v史上百年難遇的酒店資產交易的最佳機會，也將是酒店進入資管標準時代的關鍵點?！?/p>

圖注：中飯協酒店資產管理專委會常務副理長事夏國躍

張潤紅認為，酒店投資人無論做任何投資，都要明確知道投資的目的是什么，因為不同的投資人資管策略、投資策略完全不一樣，這也要求酒店投資人在進行投資時一方面要認識投運一體化的重要性，另一方面在投資階段做好產品定位，所謂投資定位正確的酒店未必一定成功，但是定位錯誤的酒店一定會失敗。而在風險層面，酒店因運營不確定大，運營管理難度大，因此長遠來看酒店資產的估值依然面臨較差的局面，這對于酒店資產價值是很大的挑戰。

陳曉歐表示，酒店行業是重資產投資，擁有較大的運營風險和較長的收益周期，投資回報和經濟周期關系緊密，敏感性極高。但酒店也擁有獨特的投資價值，比如兼容性很強，這幾年不少酒店通過多元化的經營、多元化的文化導入等都對酒店營收提供了很好的幫助。目前酒店投資也有很多機會，一是增值型酒店投資存在差價的投資空間，二是內效經營提升的策略倒逼酒店估值提升，三是資本化運作帶來更多可能性。

圖注：F.O.G富尚資產集團董事長陳曉歐

柘輝表示，中國酒店發展是隨著地產而發展的，過去大量地產開發的酒店投資成本很高，但當下談酒店資產管理時要拋下歷史成本的問題，因為過去酒店投資的時候，其價值體驗和價值提升已經在地產過程中實現價值變現了，當下的酒店價值要站在另外一個起點上，真正從運營的角度、資管的角度去提升價值。

2、全空間、全時段，酒店坪效提升法則

相關數據顯示，中國五星級酒店平均每間房均攤面積高達170平米，為了提高坪效酒店足了諸多嘗試，比如亞朵推出“亞朵星球”、華住推出新零售項目“客聽、3.0版本麗楓將傳統大堂改成了與客互動交流的空間等，全空間、全時段正在成為酒店品牌提升坪效的不二法則。

對此，柘輝認為，當下酒店經營可以作為商業場景來經營，與城市以及周邊社區形成互動，一個酒店只有當地人說你好，你才是真的好，而不是所有只是對外地的人，這種積累的口碑最終會產生更多的流量價值。因此，提升酒店坪效的關鍵在于轉變酒店經營的理念，為其選擇合適的定位。

圖注：酒店資產經理人協會中國分會常務理事柘輝

夏國躍認為，酒店隨著市場化程度越來越高，市場會越來越細分，酒店也會根據定位的不同、核心客群的不同也有不同的打法，從投資者的角度來看，我們千萬不能變成片面追求每年的投資回報，片面追求短期的財務指標，酒店想要提升坪效同樣遵循這一邏輯。

張潤紅對酒店坪效管理有提出了三個建議：第一，要算對賬，既要正確評價坪效對酒店的價值，同時不要為了短期收益損害品牌價值和物業價值；第二，要算準賬，酒店和商業不動產一樣，賣的是時間和空間，在酒店投資中要不斷尋找“最佳使用機會”；第三，要保持創新，酒店是非常傳統的行業，但只要敢于創新、敢于試錯，哪怕是很老的酒店，酒店資產也可以不斷煥新青春。

針對酒店空間的應用與坪效的管理，陳曉歐認為，要一分為二的看待，有些酒店就是需要大型的共享空間，需要公共空間與客戶產生聯動性和愉悅感，有些酒店則不需要，保持空間的緊湊就可以。這種選擇除了與酒店定位有很大關系以外，酒店的建筑設計、空間設計也十分重要，前期建筑師對于整個酒店定位的理解、對于創新的理解可以影響到后期的運營坪效。

3、由重變輕，酒店資產如何活用資本？

酒店資產管理的核心在于資本，如何活用資本助力全周期管理成為關鍵。2023年國家發改委頒布REITs新規，拓展了基礎設施公墓REITs的可發行資產范圍，商業不動產中的百貨商場等資產首次被允許納入試點范圍，這也意味著作為商業不動產重要分支的酒店資產納入試點或許為期不遠，在此背景下，酒店資產應該如何活用資本，才能酒店投資由重變輕？

“以退為始去考慮酒店是比較符合邏輯的投資思維模式?！标悤詺W強調，因為酒店不能按照以前開發時代的打法，他是一個配套產品，只要開發成功了，以后酒店就是一個獨立的資產要考慮退出。未來在國內市場，基礎設施類公募REITs是大家比較關注的重要賽道，全球REITs市場將近二三十萬億元的份量，在中國目前發行了兩年總共也就是900多億元，因此，這個市場很有可能會成為酒店業未來退出很重要的方式。

對于資產運作，張潤紅坦言，酒店行業是距離資產運作最遠的行業。資本不是“點金術”，酒店投資最后看的依然是資產能夠給投資人多大的回報，一定要回到酒店基本的產品、運營上?！叭魏胃叽笊系馁Y本故事都不如回到資產本身是不是投對了、投好了?！睆垵櫦t強調，“只要資產本身有優勢，又做足了準備，當政策開放的時候，就可以非常愉快地擁抱資本市場，愉快擁抱你的投資人?！?/p>

圖注：金茂（中國）酒店投資管理有限公司CFO張潤紅

夏國躍則認為，“資產退出”和“投資輕重”都不是絕對的，當下的酒店投資人有的是希望通過良性的酒店資產不斷傳承，因此會選擇優質的品牌和物業進行投資，也有一些投資人是投機心態，通過資產交易提升收益。多元的投資人屬性和多元的投資需求都讓酒店資產的管理和酒店資產的輕重投入都充滿不確定性，因此對于投資人而言，不要絕對理解輕一定是好的，重一定是不好的。因此酒店投資一定要回歸理性，回到初心，你為什么投酒店、為什么進入這個圈子，沒有絕對的標準答案是讓你可以模仿和學習的。

柘輝同意“輕重無絕對”的投資邏輯，目的更重要，這里有三種類型：其一是很多做租賃物業的酒店投資，無法在物業升值時取得收益，此時選擇重資產投入對家族傳承、稅收抵減都有一定的好處；其二是一些科技類公司輕資產比較多，在融資時需要一些重資產的酒店作為家底，這對于資產的搭配組合是有一定幫助的，但這之間對于重資產的股權架構要重視，確保資產的可流動；其三是一些國企大量做酒店的合并同類項，此時就需要進行輕重組合從而達到資產價值的最大化?！氨举|上還是要根據你的資產情況、你的投資目的，最后確定投資的邏輯?！?/p>