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        紅土創新深圳安居REIT:四季度出租率的波動處在合理水平

        邁點網 · 2024-04-10 08:48:43

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        車位租賃合同均已續簽,租金上調5.88%;基礎資產收入來源分散度較高;租金動態調整是為維護投資者權益;已使用6.7億凈回收資金,均用于棚改項目投資。

          4月9日,紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金召開2023年年度業績說明會,運營管理機構代表莊立川、基金管理人裴穎、基金管理人任寧欽出席會議。會上提到,安居百泉閣、安居錦園的車位合同均于2024年2月底到期,關于續租情況,裴穎表示,停車場的租賃合同是每年續簽一次,截止目前已經完成了續簽。

          其中,關于租戶集中度及行業分布情況,裴穎提到,報告期內,按租賃面積占比超過10%的承租人只有一家為榮耀終端有限公司,占安居百泉閣項目可租賃面積的45.43%,占四個項目可租賃總面積的13.4%;按租金收入占比,占安居百泉閣項目收入的43.19%,占四個項目總收入的22.4%。她表示,榮耀終端有限公司注冊地為福田區,福田區政府根據項目的企業引進政策,提供了政策住房優惠,榮耀終端有限公司最終的入住人均是其單位雇員中符合配租條件,且經深圳市區住建部門認可的個人,最終收入來源均是個人,基礎資產收入來源分散度較高。租戶的行業分布方面,安居百泉閣租戶主要為軟件、信息技術服務及個人租戶;安居錦園的租戶主要為保險業、信息技術服務、批發和零售業、建筑業、商貿服務;保利香檳苑的主要租戶為個人和電力熱力生產和供應業;鳳凰公館則主要為個人租戶。

          同時,關于滿三年的基礎設施項目,是否進行租金價格調整,莊立川表示,四個基礎設施的住宅屬于政府組織分配的保障性租賃住房,在租金定價方面,由市住建局委托專業機構評估測算來確定,并根據市場變動的情況適時調整。他強調,多年來,深圳市在住房保障領域積極探索創新,推出了多種類型的租賃型保障性住房,全市存量的租賃型保障性住房項目類型比較多,住房性質入住群體、租金標準等均有不同?!蓖瑫r,為平穩有序的納入新的住房保障體系,實現與國家住房保障體系的全面對接,深圳市的住房主管部門正在研究制定住房保障的新舊政策銜接實施細則,其中就包括了租金實施動態調整的機制,確保改革一個平穩過渡。

          此外,關于凈回收資金的用途和實際使用情況,裴穎提到,通過發行公募REITs,原始權益人凈回收資金總額為6.9億元,其中深圳市福田人才安居有限公司凈回收資金為4.5億元,深圳市羅湖人才安居有限公司凈回收資金為2.4億元?!?023年,福田安居已使用凈回收資金3.5億元,截至2023年末,累計已使用凈回收資金4.3億元,全部用于福田區華富北棚改項目的投資?!贝送?,她提到,2023年,羅湖安居已使用凈回收資金1.8億元,截至2023年末,累計已使用凈回收資金2.4億元,全部用于羅湖區南湖街道傳布接片區棚戶區改造項目的一個投資。截至2023年末,羅湖安居凈回收資金已使用完畢。

          另據了解,2023年四季度,紅土創新深圳安居REIT四個項目出租率較三季度有所降低,對此,莊立川表示,出租率的波動也屬于一個正常的合理水平。他提到,2023年的四季度,商業和停車位繼續保持百分百的出租率。此外,鳳凰公館去年四季度的住宅平均出租率是98.81%,環比三季度提高了0.26個百分點;安居百泉閣、保利香檳、安居錦園四季度的平均出租率分別為97.73%97.77%和98.88%,環比三季度分別下降了0.43 0.69和0.16個百分點。

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