對話方隅公寓控股CEO陳堅，看方隅公寓如何引領租賃行業新方向

放眼當下，住房租賃行業的發展可謂方興未艾。長租公寓行業更是憑借著超高的熱度吸引了一眾投資者的眼光，正式進入資管時代。其中方隅公寓的穩健發展更是成為住房租賃行業的一股清風，用高品質的適居空間、貼心的服務、智能化設備、以及寵物友好公寓的形象成為眾多租賃企業爭相效仿的實操典范。

截至目前，方隅公寓重點布局一線及準一線城市，已成功進駐北京、上海、杭州、蘇州等超20座城市，在管項目42個，管理房源超32000間。另據觀點指數統計，方隅管理資產規模超過180億元,80%在一線城市（含杭州）。在與觀點新媒體交談時，方隅控股CEO陳堅提到，他不覺得現在長租又火了一把，而是一直在往好的方向，往活躍的方向走。作為運動達人，陳堅熱衷滑雪、潛水、騎行、馬拉松等挑戰耐力的體育項目，參加過毅行者百公里越野慈善賽，年輕時候更曾代表香港參加馬術比賽，對于漫長曲折的長租公寓賽道，他認為“初心不變，在如今的市場環境下，堅持就是勝利”。

方隅公寓控股CEO陳堅堅持長租選擇

選擇長租賽道前，陳堅已從事二十余年投融資工作，先后任職于瑞士銀行、匯豐銀行、摩根大通和麥格理，曾任麥格理資本高級董事總經理、大中華區主席及大中華區房地產部門主管。在中駿集團2010年上市前，陳堅作為投資銀行家已結識中駿集團董事長黃朝陽，到2017年，兩位老朋友在交談中聊到了長租公寓。

“他（黃朝陽）說希望做長租公寓，如果做長租公寓就肯定要做重資產，重資產肯定就不只中駿做，需要配合基金管理，跟第三方機構投資人一起投資。當時沒什么人會做重資產，大部分是包租?！泵鎸ν蝗粧伋龅拈蠙熘?，陳堅經過幾個月研究和考量，最終在2018年四月入職中駿，接手長租業務。

2018年方興未艾的長租業態，在陳堅眼里和2011、2012年的物流倉庫行業高度接近?！爱敃r的物流是什么情況呢？首先基本面很好，沒太多國內的運營商做，但需求很大，因為電商的發展很快，還有A級倉庫稀缺，當年市場A級倉庫只占所有倉庫的2%，但是很多人都需要A級的倉庫，基本面很需要?！薄暗诙?，這是一個全球趨勢，不單只是中國，全球都需要?！薄暗谌?，整個行業2011、2012年時只有外資例如普洛斯，澳大利亞的Goodman等，本土的都不活躍，行業非常分散?！薄暗谒?，投資人有興趣。大概是2013、2014年，當時我在麥格理，有國際資本咨詢亞太的物流產品或房地產基金?！?/p>

從投行角度羅列了物流成功因素后，陳堅指出了方隅起步時長租行業的狀況：“2018年我看長租公寓，第一是基本面很好，在一線城市，人口基數大、流動人口多、樓價貴、政府支持，基本面有了。最重要的是，機構持有出租房子比例少，其它國家可能達到百分之三四十，我們是小的個位數?！?/p>

此外，長租公寓當時市場集散程度、全球發展趨勢、國際資本意向等要素也符合陳堅的投資經驗：“一直都是看好這個終點，只不過從2018年開始到現在，需要有一個過程?！焙唵蔚妮p重之分并不足以概括方隅商業模式，據觀點新媒體統計，方隅管理的項目大部分都是機構持有的重資產項目。具體來看，方隅負責過的包租項目中沒有千套以上體量，而重資產項目中上海會展方隅國際公寓和蘇州天薈方隅公寓體量均超過千套。陳堅總結，方隅要做的三件事情，第一是開發和運營管理，第二是投資，第三是基金和資產管理。

“董事長跟我說，我們可以探討輕資產，可以探討包租，但重資產跟基金管理、資產管理這條路，初心沒變過。在西方國家很成熟的模式，沒有理由在中國做不成。去年到今年這段時間，挑戰多了一點，地緣政治、新冠疫情等問題也導致一部分外資暫?；蚍怕?，但是總體會看到投長租這個行業的人沒變少，可能還在繼續變多?！?/p>

除了對外資保持觀察，陳堅也注意到國內不同資本對重資產長租公寓的態度轉變?！捌鋵嵕褪钦膭畋Ｕ闲杂梅?，很多都是國企參與。國企項目慢慢落成，不同資本也開始有興趣參與。我覺得是好事情，就像一個大的Party，大家一起發展，這個行業就會好起來?！?/p>

方隅公寓控股CEO陳堅進行資管進退

基于陳堅多年的投行經歷，方隅從發展之初就帶有資管基因，與各路資本聯系緊密。譬如陳堅加入方隅后第一個合作伙伴基匯資本，以及第二期開發基金里的Proprium，背后都有深厚的人脈?！拔乙彩窃谧鐾缎械臅r候認識他們，以前探討過很多合作，一直沒做成。十幾年以后，我來到方隅就跟他們達成合作，而且是用甲方的身份跟他們合作?！标悎哉f道。但傳統意義上的甲方乙方，似乎也不足以定義方隅的角色。早于2020年，方隅就宣布正式簽署協議，成立長租公寓投資平臺，用于收購、投資和運營國內長租公寓項目。據了解，該基金總規模為4.7億美元，投資者包括中東主權基金、Proprium Capital Partners及中駿集團。

今年3月份，由方隅與中東主權基金、Proprium Capital Partners共同投資的北京天峰方隅公寓項目開業，可提供租賃住房502套。2021年底，方隅與KKR成立專項基金，同時雙方就北京一規模3000余戶的租賃公寓收購事項達成合作?？梢钥吹?，這些合作過程方隅的角色既不是純粹管理者，也不是單一業主方，而是跟投并承擔運營，最終跟投資人共同進退?！捌鋵嵸Y產管理的意思很簡單，是全周期的。拿完這個地，要確保開發按時完成、質量要好、不能超支。做完以后招租，確保運營節奏，希望可以按照模型預測表現，如果有差異的話，要采取什么樣的措施來增加收益?！?/p>

另一個角度，還要幫投資人尋找好的退出機遇，退出以后才是一個完整的投資循環。在陳堅的表述中不難發現，他對甲乙雙方的核心訴求都相當清晰。據了解，2022年，方隅旗下蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓通過出售資產方式實現退出。對于資產退出的收益率，陳堅表示，投資人肯定希望價格越高越好，但這要根據市場的變化，“從國外經驗可以看到，不同資產類別的收益率在不同經濟循環當中會變來變去，問題是你什么時候走？”“什么時候退出取決于背后的投資人，他們的投資年限是什么樣的？如果不幸運，投資年限到期著急要走，碰到市場不好的情況，在市場循環低點，那就麻煩了?！边^去的投資經驗，讓陳堅對市場周期保持敏感。他以寫字樓為例：“以前投資寫字樓的那些人，他們做預測的時候，可能預測百分之三點幾的收益率退出，因為以前所有寫字樓的價格一直上漲，但不一定永遠都是這樣?！?/p>

“再舉個例子，現在在日本買長租公寓，很難買到有超過4%的收益率，可能是百分之三點幾，但有個好處，貸款利率低，收益率減去貸款利率還有一個很大的凈收益。還有就是貸款額度很大，放的股本就很少?！标悎匝a充道。歸根結底，這仍是回報預期與風險承受的權衡。陳堅指出，在過去承接資產退出的各方資本中，機遇型基金以及增值型基金的投資人，回報要求較高，收益型基金投資人總的回報要求相對較低，有更多的渠道選擇總是一件好事。如今，在多項利好政策支持下，已有四單保租房REITs成功上市，在陳堅看來，REITs市場某種程度上也可以當做一個退出渠道，“因為REITs投資人通常對價格或者是收益率要求沒那么高?！?/p>

方隅公寓控股CEO陳堅表示將考慮更多其他渠道

他還指出，不能只看REITs這一個退出的渠道，“其他渠道也可以考慮，現在很多都是本地的、收益型投資的人，主要來自保險公司，或者部分金融機構，比如建信等?！薄暗阶詈笠彩撬阋槐P賬，發一個REITs看起來挺好，最終所需要的凈收益率是多少？要把所有的費用都算進去，到最后有可能它的價格比單獨賣一個資產給保險公司還要差。REITs時間長，監管或合規要求也比較苛刻?！标悎詮娬{，REITs作為其中一個退出渠道，肯定要考慮，但不能當作唯一渠道。放眼未來，陳堅覺得方隅獨立上市可能是兩三年以后的事，為此每年都需要再進一步——“本來就選好這個方向，不那么容易退，也不會輕易改變方向?！?/p>

方隅公寓在長租公寓行業的成功并非偶然，除了和方隅本身持續深耕租賃人群的需求不斷進行租賃環境升級，打造活力社區有關，還和方隅公寓控股CEO陳堅獨到的眼光和戰略布局密不可分。相信，即便在長租公寓行業進入資管的時代，方隅公寓依然可以用寵物友好公寓這樣美好的品牌形象吸引更多的租賃人群入住方隅，為他們打造更美好的居住生活。